Subrogación de hipoteca ¿qué es y cómo puede ayudarte?

La subrogación de hipoteca es una práctica financiera que cada vez es más común, ya que se presenta como una opción atractiva para aquellos propietarios que buscan mejorar las condiciones de su préstamo hipotecario.

Si quieres saber cómo puedes optimizar tus finanzas y reducir el coste total de tu hipoteca a través de la subrogación de hipoteca, en este post analizamos en profundidad qué implica, cómo funciona y cuáles son sus principales ventajas.

¿Qué es la subrogación de una hipoteca?

La subrogación de hipoteca es un proceso financiero que permite a los propietarios de una vivienda transferir su hipoteca a otra entidad bancaria, generalmente en busca de mejores condiciones, o incluso a otro particular, sin necesidad de cancelarla o abrir un nuevo préstamo. Este mecanismo también ofrece la posibilidad de ajustar los términos de financiación, lo que puede resultar en tasas de interés más bajas o plazos más favorables. Así, podemos diferenciar entre la subrogación a otra entidad bancaria (acreedor) y la subrogación de hipoteca entre particulares (deudor), cada una con sus propias características y beneficios:

• Subrogación del deudor de la hipoteca: suele darse en la compraventa de viviendas de segunda mano y permite al nuevo propietario asumir las condiciones de la hipoteca del antiguo inquilino.
• Subrogación del acreedor: este tipo de subrogación de hipoteca es el más común, ya que permite obtener unas mejores condiciones hipotecarias a los propietarios de la vivienda.

Antes de optar por una de estas dos opciones, deberás tener en cuenta el tipo de hipoteca que tienes contratada.

Subrogación en hipoteca fija

Una subrogación de hipoteca fija puede ser una opción interesante si quieres mejorar las condiciones de tu préstamo, especialmente si el tipo de interés del mercado ha bajado. En este caso, deberás tener en cuenta que la comisión por subrogación de hipoteca será más elevada que si tuvieses una hipoteca a tipo variable, ya que los bancos pierden dinero si las tasas de interés bajan.

Entre las ventajas de la subrogación de una hipoteca fija puedes encontrar:

• Reducción del tipo de interés.
• Eliminación o disminución de las comisiones.
• Extensión del plazo del préstamo para reducir las cuotas mensuales.

Subrogación en hipoteca variable

Por otra parte, la subrogación de hipoteca a tipo variable puede permitirte una mejora considerable de las condiciones de tu préstamo al cambiar de banco, ya que el interés de una hipoteca variable está compuesto por un índice de referencia, que suele ser el Euribor, y otro diferencial, impuesto por el banco. Por lo tanto, este valor variará dependiendo de la evolución del Euribor.

Las ventajas de subrogar una hipoteca de tipo variable son las siguientes:

• Reducción del índice diferencial que aplica el banco.
• Extensión del plazo de la hipoteca para menguar el coste mensual de las cuotas.

Gastos de la subrogación de hipoteca

Al igual que cualquier otro trámite, la subrogación de este tipo de préstamos conlleva el pago de una serie de gastos por subrogación de hipoteca:

• Tasación de la vivienda: este coste es necesario para determinar el valor actual de la propiedad y oscila entre los 200 y 500€.
• Comisión por subrogación: los bancos pueden cobrar una comisión cuando un cliente traslada la hipoteca a otra entidad. Esta comisión puede oscilar entre el 0 y el 2 % del importe pendiente, siendo más elevada en una hipoteca a tipo fijo.
• Gastos de notaría: los aranceles notariales están regulados según la ley de subrogación hipoteca 2/1994 y suelen costar entre los 30 y 300€, dependiendo del importe de la hipoteca y la complejidad del trámite.
• Registro de la Propiedad: inscribir el cambio de entidad bancaria puede costar alrededor de 100€.
• Honorarios de gestoría: Si decides contratar una gestoría para que te ayude con el proceso, los costos pueden variar entre 100 y 500€.

¿Quién paga los gastos de subrogación de hipoteca?

Para saber quién paga los gastos de subrogación de hipoteca, debes consultar la Ley 5/2019, en la que se especifica que los gastos de notaría, registro y gestoría son asumidos por la entidad bancaria que recibe la hipoteca. El resto deberán ser asumidos por la persona que solicita la subrogación de hipoteca en el caso de que cambie la hipoteca de banco.

Si has optado por la subrogación de hipoteca a otra persona, el gasto tasación de la casa o el piso deberá asumirlo el comprador y el coste de comisión por subrogación el vendedor.

¿Se pueden reclamar los gastos de subrogación de hipoteca?

La respuesta corta es que sí puedes reclamar los gastos de subrogación de hipoteca. La larga, es que podrás reclamar los gastos relacionados con la formalización de la escritura, como honorarios, gastos de registro o impuestos, siempre y cuando se haya modificado alguna de las condiciones del préstamo (intereses, plazos, cantidad, etc.).

Cuando llegue el momento de reclamar los gastos de subrogación de la hipoteca deberás reunir todos los recibos y documentos que demuestren los importes que has abonado. Esto será fundamental para comenzar con la reclamación.

Para presentar la reclamación tan solo deberás acudir a tu banco y, si no obtienes respuesta o la respuesta es negativa, considera presentar una reclamación formal a través de un abogado o una asociación de consumidores, ya que la Ley 5/2019 y la sentencia sobre gastos de hipoteca y subrogación del 17 de junio de 2020 ejecutada por el Tribunal Supremo, así lo estipulan.

Comisiones a pagar

Como hemos comentado anteriormente el proceso de subrogación conlleva el pago de la comisión de subrogación de hipoteca, ya que, si cambias el préstamo de banco, este sufre una serie de gastos y perjuicios que deben ser asumidos por el cliente.

¿Cómo calcular la subrogación de hipoteca?

Para calcular la subrogación de la hipoteca se deben tener en cuenta distintos datos como la cantidad y los plazos pendientes de pago, la cuota mensual de la hipoteca, el tipo de hipoteca (fija o variable) y el interés del préstamo. En función de estos cuatro factores podrás calcular la subrogación de la hipoteca.