¿Se puede comprar o vender un piso con inquilino?

Si te encuentras en la situación de tener que comprar o vender un piso con inquilino, debes saber que existen varios aspectos legales que deberás tener en cuenta antes de dar este paso.

Y, en este aspecto, el elemento más importante de todos es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), encargada de regular este tipo de compraventas, aunque no es el único. Si quieres conocer todos los puntos clave del proceso de compra o venta de un piso con inquilino, en este artículo te ayudamos a desgranar sus principales entresijos.

Comprar un piso con inquilino

¿Qué pasa si compro un piso con inquilino? Comprar un piso con inquilino puede ser una buena inversión, pero también puede resultar una tarea tediosa si no disponemos de toda la información.

Por lo que es importante que tengas claras las condiciones de tu contrato de compraventa y que conozcas, de antemano, las ventajas y los problemas de comprar un piso con inquilino que puedes encontrarte en el proceso.

Ventajas

Al comprar un piso con inquilino adquieres una vivienda con un contrato de alquiler vigente, lo que supone una inversión, a simple vista, de bajo riesgo y con buenas expectativas de rentabilidad, pues asumes como nuevo arrendador de la vivienda tanto las obligaciones como los derechos del contrato de alquiler. Y esto significa que percibirás las rentas de alquiler desde el primer día y que, además, tendrás que olvidarte de todo el proceso y papeleo que supone poner un piso en alquiler.

Eso sí, es importante que antes de comprar un piso con inquilino te informes sobre la fecha y condiciones en que se firmó el actual contrato de alquiler y el estado en que se encuentra el piso, y te asegures de que los pagos están al día y la rentabilidad de la actual cuota de alquiler realmente te compensa.

Desventajas o problemas

Como comentábamos en el apartado anterior, al adquirir una vivienda con un contrato de alquiler vigente, también heredamos una serie de responsabilidades. Por lo que no podremos echar a un inquilino para vender el piso ya que se deberán respetar las condiciones y la duración del contrato.

Por otra parte, el actual inquilino de la vivienda puede ejercer su derecho de tanteo y retracto, a no ser que en el contrato vigente exista una cláusula en la que se renuncie al mismo. Este es un mecanismo legal que le da prioridad al inquilino a la hora de comprar la vivienda que está arrendando, siempre y cuando iguale la oferta del comprador.

Vender un piso con inquilino

Si te encuentras en la situación de querer vender un piso con inquilino, como en el caso anterior, deberás considerar sus pros y sus contras.

¿Cómo venderlo? Requisitos

A nivel general, el proceso de vender un piso con inquilino no varía mucho del procedimiento de venta de una vivienda inhabitada, aunque sí deberás seguir una serie de procesos previos.

1. En primer lugar, deberás comunicar formalmente al inquilino tus intenciones de vender la vivienda. En la misma comunicación, tendrás que informarle de las condiciones en las que se va a realizar la venta, incluyendo también el precio, ya que, por el derecho de tanteo y retracto, tiene prioridad a la hora de comprar el inmueble.
2. Seguidamente, el inquilino tendrá un total de 30 días naturales para contestar. Si no envía respuesta se asume que ha rechazado la oferta y se podrá comenzar con el proceso de venta. En el caso contrario, si acepta la oferta, dispone de un plazo máximo de 180 días para formalizarla. Si no finaliza este proceso, se podrá comenzar con la búsqueda de un nuevo comprador.
3. Si finalmente el comprador es una persona externa, este deberá de ser informado del actual arrendamiento del inmueble antes de que se realice cualquier pago, señal o entrega de arras, para que pueda ejercer su derecho como comprador y comprobar que la vivienda está libre de cargas.

Ventajas

Entre las ventajas que puede tener la venta de un piso con inquilino encontramos las siguientes:

• Mientras encuentras el comprador ideal, el piso te está generando un beneficio continuo y pasivo hasta que formalices la venta.
• Si quieres encontrar un comprador fiable existen empresas que compran pisos con inquilinos, lo cual puede ser una buena opción para agilizar la venta del inmueble.
• El propio inquilino se puede convertir en el comprador de la vivienda, lo que te permite tener desde el primer momento un potencial interesado.
• Si el inmueble está habitado, te aseguras de que la casa esté protegida y además te puedes ahorrar los costes de la reforma, ya que el piso se supone que estará en condiciones óptimas.

Desventajas o problemas

Si nos centramos en las desventajas y problemas que pueden surgir a la hora de vender un piso con inquilino:

• El inquilino actual del inmueble puede negarse a recibir visitas, por lo tanto, es imprescindible que mantengas una comunicación fluida con el mismo para evitar malentendidos.
• La venta de este tipo de pisos puede convertirse en un proceso largo y complicado al estar dirigida a personas que buscan una inversión con garantías.
• No puedes echar al inquilino si necesitas el piso, por lo que si quieres vender la propiedad a un comprador que quiere disponer de la vivienda para vivir en ella, tendrás que negociar con el inquilino para que abandone el inmueble y muy probablemente solicitará una indemnización.
• Si el piso que quieres poner en venta tiene un contrato de alquiler anterior al 9 de mayo de 1985, deberás conocer la normativa vigente sobre cómo vender un piso con inquilinos de renta antigua, ya que la venta del inmueble no extinguiría el contrato de alquiler y, por ley, se mantendrán forzosamente las condiciones de este hasta el fallecimiento del inquilino.

Obligaciones

En cuanto a las obligaciones, como hemos visto unas líneas más arriba, tendrás que informar al inquilino del proceso de venta, y al futuro comprador de que se trata de un piso alquilado para que pueda valorar la viabilidad de la compra.

En resumen, podemos confirmar que sí es posible vender un piso con inquilino, pero se deben respetar sus derechos como arrendatario, buscando soluciones para que ambas partes se sientan cómodas durante todo el proceso de venta y compra.

Ahora que estás al corriente de cómo vender o comprar un piso con inquilino, solo te queda asesorarte en detalle para asegurar el éxito del proceso de compraventa.